NUEVA LEY HIPOTECARIA, PUNTOS A TENER EN CUENTA
El pasado día 16 de junio ha entrado en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario que afecta, de manera sustancial, a todos aquellos que necesiten hipotecar una operación de compraventa.
Las TRES principales novedades que nos afectarán con esta nueva ley:
En primer lugar, a partir de ahora, TODOS LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA, todos, menos la tasación, corren A CARGO DE LA ENTIDAD BANCARIA que nos facilite la hipoteca. Esta es la consecuencia fundamental de la ley.
En segundo lugar SE REFUERZA EL PERIODO DE REFLEXIÓN del contratante, pasando a ser de DIEZ DÍAS. Esto significa que desde que el cliente firma la OFERTA VINCULANTE con la entidad bancaria, hasta la firma de escrituras ante notario tienen que transcurrir un mínimo de diez días . Durante estos diez días , todos los intervinientes del préstamo, ya sean titulares o avalistas, TIENEN QUE ACUDIR AL NOTARIO A RECIBIR ASESORAMIENTO PERSONALIZADO y el notario ha de levantar acta de que los intervinientes han entendido las condiciones del préstamo . La consecuencia directa de esta medida es una demora en el tiempo de tramitación de las operaciones, a cambio de dar, en mi opinión, una mayor garantía jurídica a todos los contratantes.
Y, en tercer lugar, las entidades deberán aportar telematicamente al notario toda la información relativa al préstamo por un sistema homologado por la nueva ley. Esta condición ha pillado de sorpresa a las entidades bancarias y el gobierno la ha suspendido de manera temporal, para no crear un auténtico caos entre los usuarios, que ya habían acordado previamente en sus contratos de arras unos plazos determinados y, en muchos casos otras operaciones de compraventa posteriores. Esta nueva ley requiere de desarrollos informáticos importantes y, de no haber derogado este apartado el actual gobierno en funciones, habría conseguido que muchas entidades estuvieran meses sin poder firmar hipotecas, con el consiguiente perjuicio para los ciudadanos.
En resumen, una ley más garantista, que encarecerá los préstamos hipotecarios, ya que los bancos incluirán TODOS LOS GASTOS que antes no pagaban, en las nuevas hipotecas.
A tener en cuenta:
Aunque se supone que es una Ley a favor de consumidor, la banca ahora puede iniciar procedimientos de ejecución que derivaran en desahucios ante el impago de un número muy reducido de cuotas, que permite echar a las familias de las viviendas antes de que encuentren alternativas habitacionales y no impone a dación en pago a las entidades, que además seguirán haciendo negocio con los desahucios al quedarse con las viviendas por hasta la mitad de su valor de tasación.
No protege los derechos de los usuarios que atraviesen problemas económicos y que les impiden pagar las cuotas hipotecarias durante un periodo de tiempo.
Se le permite a la banca que pueda aplicar un interés de demora de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, cuando la jurisprudencia ya había establecido que los fijados 2 puntos por encima son abusivos.
Se ha establecido como suelo legal del 0%, en una coyuntura en la que el Euribor lleva años en negativo, pero no se ha establecido un techo a los tipos de interés de las hipotecas, por lo que las familias quedan desprotegidas si el Euribor o el resto de tipos de referencia se disparan en el futuro.
Tampoco se ha regulado un mecanismo para controlar la actividad de los fondos de titulación hipotecaria, por lo que los consumidores seguirán sin saber que terceras entidades, (generalmente fondos buitre), han podido hacerse cargo de su crédito y el coste que ha tenido el traspaso.
Área de práctica Derecho Civil- Bancario